España vive una crisis que impide emanciparse a toda una generación

▲ La construcción de vivienda se derrumbo en España desde 2013. Imagen en la localidad de Tres Cantos.Foto Europa Press

Armando G. Tejeda

Corresponsal

Periódico La Jornada
Domingo 20 de julio de 2025, p. 15

Madrid. Almudena Lujan es una profesionista española de 35 años, sin hijos, con un trabajo estable pero precario, y que a su pesar sigue viviendo en la casa de sus padres: No es una situación de la que estoy orgullosa, pero es lo que hay. Las pocas casas que hay en el mercado o están a precios inalcanzables para alguien con mi salario, un poco más de salario mínimo, o están fuera de mi órbita geográfica. Y así estoy desde hace años y desesperada. Su caso es uno de los centenares de miles de personas que buscan la emancipación o la independencia creando su propio hogar y no pueden por una cuestión ajena a ellos: no hay vivienda.

Según cálculos del Banco de España, en el país hay un déficit de vivienda que se estima entre 400 mil y 450 mil unidades, a pesar de la paradoja de que hay alrededor de 4 millones de viviendas vacías, la mayoría de ellas situadas en zonas de baja demanda.

La escasez de vivienda en España está focalizada en los grandes centros urbanos y sus alrededores. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Bilbao los casos como el de Almudena son más frecuentes, a pesar de que muchas veces tienen recursos y salarios holgados para acceder a una vivienda de alquiler o a un crédito para la compra del inmueble. Y básicamente se debe a que hay un problema estructural que se viene arrastrando desde hace ya más de una década, sin que se haya puesto una solución efectiva, aunado a que España es el país de la Unión Europea (UE) que menor vivienda social tiene y que actualmente no representa ni 2.5 por ciento del total del parque de casas del país, mientras en países como Austria y Suecia este porcentaje supera 30 y 25 por ciento, respectivamente.

Según un informe elaborado por la Universidad CEU San Pablo, precisamente sobre el problema estructural de la vivienda que se hizo público el pasado 24 de junio, se explica que para entender la situación actual hay que remontarse a las décadas los 80 y 90 del siglo pasado, cuando en España se construían anualmente entre 200 mil y algo menos de 300 mil viviendas anuales.

A finales de los 90, coincidiendo con el lanzamiento del euro y la consiguiente rebaja de los tipos de interés, se produjo un incremento muy fuerte de la construcción del número de viviendas libres, así como de su precio en el mercado. Ese boom de la construcción y de la venta de viviendas con hipoteca, al principio fue asumido por el mercado, pero con el tiempo desembocó en una gran burbuja de especulación financiera-inmobiliaria.

El punto más álgido se alcanzó en 2006, con la construcción de más de 658 mil viviendas, un año en el que, por cada euro de crecimiento del PIB de España, el endeudamiento neto de las familias y empresas aumentó en cuatro euros. En esta época, sólo en España se construían más viviendas que en Francia, Alemania e Italia juntas.

Y esa burbuja fue precisamente el detonante de una de las peores crisis de las últimas décadas, la que estalló en 2008 y que provocó que una abrupta caída en la construcción y compraventa de casas –con grandes bajadas de precios– y como consecuencia de la morosidad quebraron una gran parte de las cajas de ahorro. Y eso también provocó que las propias administraciones adoptaran severas medidas para la autorización de la construcción de nuevas viviendas, al menos –sostienen– hasta que se les dé alguna salida a las que ya existen y que están vacías.

Cincuenta interesados por cada piso en renta

El Banco de España calcula que la escasez irá en aumento hasta alcanzar un déficit de cerca de 600 mil inmuebles a finales del 2025. A pesar del aparentemente elevado número de pisos vacíos –4 millones–, muchos de ellos se ubican en zonas poco habitadas, donde no existe una fuerte demanda.

La distribución no está donde las necesitamos. Ahora mismo los mercados tensionados están en las grandes ciudades y, por extensión, en sus áreas metropolitanas. Ahí el volumen de viviendas vacías es muy pequeño, explicó el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, Josep Maria Raya, quien además vive en una de las ciudades con un problema más agudo de vivienda.

De acuerdo al análisis elaborado del Banco de España, 45 por ciento de las casas desocupadas se concentra en municipios de menos de 10 mil habitantes, es decir, en la llamada España vaciada y donde apenas reside 20 por ciento de la población. Es el proceso típico; la gente se va de las localidades pequeñas y esas viviendas quedan vacías y se quedan fuera del mercado, abundó el experto, quien además destaca un nuevo fenómeno que provocó que el problema se agudizara: la oferta de alquiler cayó 23 por ciento desde la pandemia, mientras la demanda se disparó 200 por ciento, con lo que se calcula que hay 50 personas de media interesadas por cada piso.

Pero la raíz del problema, según numerosos estudios, tanto de centros universitarios como de la propia administración pública es la caída en picada de la construcción de vivienda nueva desde 2013. Desde entonces se han construido menos de 100 mil al año y se ha llegado a registrar un mínimo histórico de 50 mil anuales, frente a la demanda creciente de hogares nuevos, ya sea de los propios españoles o de los residentes de origen extranjero que se asientan en el país.

El alquiler turístico

Hay que sumar también los inmuebles destinados al alquiler turístico o por temporada, que si bien no representa más de 4 por ciento del total de la vivienda, sí está muy concentrado precisamente en las zonas donde hay mayor demanda. Al primero de enero de 2025, había en España 27 millones de viviendas, de las cuales 19.4 millones eran hogares principales y 7.6 millones no principales. De ellas, 397 mil fueron ofertadas en la época estival del año pasado, 75 mil más que en 2020, cuando el mercado del alquiler estaba muchísimo menos tensionado (en plena pandemia, por lo que presumiblemente se habían retirado viviendas en alquiler del mercado). Fueron algo menos del 1.5 por ciento del total de viviendas de España y solo 5 por ciento de las no principales.

Políticas contradictorias

Sergio Nasarre Aznar, experto en vivienda y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, concluyó que llevamos 18 años así, desde la crisis financiera mundial. Se han hecho políticas contradictorias. Y esto ha provocado que los ciudadanos no puedan comprar ni alquilar. Después de que en 2007 se produjo una demonización de la construcción, a los pocos años, sobre 2016, empezó la burbuja del alquiler. Ahí se encuentran las familias divorciadas, los jóvenes que empiezan, los extranjeros y todos compiten por un mercado que era pequeño, pero que ha aumentado 5 puntos porcentuales.

Mientras Almudena sigue viviendo con sus padres y revisando a diario la oferta pública de vivienda en venta o alquiler que se adapte a sus necesidades y posibilidades: No es nada fácil porque prácticamente te tienes que dedicar de lleno a esto porque cada vez que sale al mercado se alquila en cuestión de minutos o de horas y se vende también a una velocidad de vértigo. Pero no pierdo la esperanza.